中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了明年經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)，而這五大任務(wù)也是為“十三五”開(kāi)局謀篇、為中長(zhǎng)期的結(jié)構(gòu)性改革部署。因此，五大任務(wù)體現(xiàn)了決策層穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)與促改革平衡上的頂層設(shè)計(jì)。過(guò)剩產(chǎn)能和高杠桿早已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的頑疾，其對(duì)于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型阻滯和財(cái)政金融安全的沖擊已呈倒逼之勢(shì)。高杠桿源于不斷推高的過(guò)剩產(chǎn)能，產(chǎn)能一旦做大，杠桿繼續(xù)加高就被綁架了，二者是一體兩面的關(guān)系，去產(chǎn)能、去杠桿排在五大任務(wù)的前兩位，顯示中央高層銳意改革的決心。
筆者認(rèn)為，樓市“去庫(kù)存”效果如何，決定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮多大功效?事實(shí)上，五中全會(huì)、中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組工作會(huì)議以及11月底的中央政治局會(huì)議，對(duì)于樓市去庫(kù)存著墨較多，可見(jiàn)其寄予的厚望之大。
目前，去庫(kù)存面臨三大問(wèn)題，首先是樓市供求錯(cuò)配。需求集中在一、二線城市，而70%的庫(kù)存集中在三、四線城市;其次是外來(lái)人口本地化難以解決巨量庫(kù)存。2.7億外來(lái)人口中的70%集中在一、二線城市，即便外來(lái)人口在就業(yè)地入戶(hù)并購(gòu)房，也只是助推一、二線城市樓市繼續(xù)繁榮，而無(wú)法去化三、四線城市的樓市庫(kù)存;最后是地方財(cái)政承壓。擴(kuò)大公積金覆蓋范圍、財(cái)政補(bǔ)貼等措施，對(duì)于三、四線城市(特別是東北重化工業(yè)、西北能源產(chǎn)業(yè))地方政府本已捉襟見(jiàn)肘的財(cái)政來(lái)說(shuō)是不小的壓力。
筆者認(rèn)為，返鄉(xiāng)置業(yè)潮如火如荼，反映了生產(chǎn)和生活上已經(jīng)融入城市的農(nóng)民工，將家鄉(xiāng)所在三、四線城市或縣城作為“最后一站”，這是農(nóng)民工“自我城市化”的選擇。因此，建議降低農(nóng)民工在三、四線城市落戶(hù)的門(mén)檻，全面落實(shí)“雙掛鉤”(財(cái)政轉(zhuǎn)移支付和鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與人口市民化掛鉤)，加大中央轉(zhuǎn)移支付、農(nóng)村公共服務(wù)隨遷投入，分擔(dān)市民化成本，幫助農(nóng)民工及其沒(méi)有進(jìn)入城市但收入來(lái)源主要靠城市的家屬(6100萬(wàn)留守兒童、1000萬(wàn)留守婦女和5000萬(wàn)留守老人)實(shí)現(xiàn)市民化。
同時(shí)，加快實(shí)施跨地區(qū)建設(shè)用地增減掛鉤、農(nóng)業(yè)用地占補(bǔ)平衡。農(nóng)民工市民化后，騰出的宅基地復(fù)墾為農(nóng)業(yè)用地，置換出的建設(shè)用地指標(biāo)可出售給大城市，建設(shè)用地指標(biāo)賣(mài)給大城市后，農(nóng)民工不僅分享土地資產(chǎn)化和大城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型紅利，也是對(duì)市民化和購(gòu)房能力的極大扶持。
宅基地復(fù)墾為農(nóng)耕地后，將與周遭耕地連片，形成農(nóng)耕地的規(guī)�；�，助推農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化，農(nóng)民工既可將農(nóng)耕地轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)企業(yè)，也可以入股。這不僅增加了農(nóng)民工的持久性收入，也消除了農(nóng)民工市民化后的社會(huì)保障顧慮。農(nóng)民工及其家屬在周邊三、四線城市落戶(hù)、購(gòu)房和扎根后，三、四線城市的人口集聚能力大幅度提升，增加了對(duì)于農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)需求，這也提升了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化企業(yè)的市場(chǎng)空間。另外，對(duì)于留守兒童的教育、留守老人的養(yǎng)老和醫(yī)療，具有非常明顯的規(guī)模效應(yīng)。人口集聚度提升以后，市民化公共服務(wù)(交通、教育和醫(yī)療)邊際成本下降。
同時(shí)，人口在三、四線城市落戶(hù)、購(gòu)房并實(shí)現(xiàn)集聚的同時(shí)，要加強(qiáng)東部傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向中西部轉(zhuǎn)移的力度。在東部和大城市，由于房?jī)r(jià)高漲、人力成本、物流成本上升，傳統(tǒng)制造業(yè)優(yōu)勢(shì)喪失。因此，應(yīng)該隨人口流動(dòng)，將傳統(tǒng)制造業(yè)轉(zhuǎn)移到三、四線城市，并形成與區(qū)域內(nèi)大城市和中心城市在產(chǎn)業(yè)上的合理分工，比如研發(fā)與生產(chǎn)分工、銷(xiāo)售與倉(cāng)儲(chǔ)配送分工、上下游產(chǎn)業(yè)鏈分工、核心產(chǎn)業(yè)與配套分工等等。
三、四線城市人口剛開(kāi)始集聚，房?jī)r(jià)、人力和物流等成本都非常低，這是我國(guó)遵從產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移升級(jí)規(guī)律，邁向產(chǎn)業(yè)升級(jí)的現(xiàn)代化必由之路，也是為了避免傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)“空心化”。綜上，樓市去庫(kù)存并非是簡(jiǎn)單地向農(nóng)民工賣(mài)房子，而是遵從城鎮(zhèn)化規(guī)律，以市場(chǎng)化、以人為本為導(dǎo)向，發(fā)揮城鎮(zhèn)化集聚作用、挖掘內(nèi)需潛力，實(shí)現(xiàn)人口、產(chǎn)業(yè)、公共服務(wù)、住房發(fā)展的同步推進(jìn)。
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