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　　在熬過了2014年的驚魂之后，房地產(chǎn)開發(fā)商們終于等來了春天。經(jīng)歷短暫的業(yè)績低谷之后，開發(fā)商們終于迎來了行業(yè)的整體回暖，哪怕只是政策刺激，也足夠他們開心的了。

　　隨著美好集團(tuán)于7月11日率先公布半年報，房企的半年業(yè)績也即將陸續(xù)出爐。雖然美好集團(tuán)的業(yè)績并無亮點(diǎn)，但從龍頭企業(yè)已經(jīng)公布的簽約數(shù)據(jù)來看，2015年上半年房地產(chǎn)市場回暖的跡象非常明顯，上市房企的業(yè)績也是水漲船高，在經(jīng)歷了上一年的低迷之后，房企們的苦日子熬到頭了。

　　而且，在降息降準(zhǔn)和再融資帶來的資金面持續(xù)寬松局面下，困擾房企的資金問題大為緩解，在房價復(fù)蘇后，房企下半年的業(yè)績更多的將受益于房價上漲，但在高庫存壓力下，房企拿地的熱情還是稍顯不足。

　　房企業(yè)績強(qiáng)勁回暖

　　7月6日，萬科A公告擬回購公司A股股份。萬科表示，將以不低于13.7元/股出資100億元用于回購，照此若全額回購，預(yù)計可回購股份不少于7.3億股，占萬科目前已發(fā)行總股本的比例不低于6.6%。萬科的大手筆回購計劃獲得了市場的積極回應(yīng)，公告后的首個交易日，萬科上漲8.61%，報收于14.88元/股。

　　萬科回購的直接原因，是因為近期A股市場的大幅震蕩，而萬科回購的底氣或許很大程度上還是來自于公司靚麗的業(yè)績。

　　就在回購公告的前兩天，萬科剛剛公布了其6月份的銷售簡報。6月，公司實現(xiàn)銷售面積195.5萬平方米，銷售金額251.9億元，同比分別增長了12.36%和29.91%。2015年1-6月份，公司累計實現(xiàn)銷售面積902.6萬平方米，銷售金額1099.6億元。由此，萬科也成為2015年首家突破千億銷售額的房企。

　　在上半年銷售破千億的同時，萬科單月的銷售業(yè)績同樣靚麗。6月份252億元的銷售額是公司2014年1月以來的最好水平，從銷售均價來看，萬科6月份的單月銷售均價達(dá)到 12885元/平方米，與2014年同期相比上漲達(dá)到12.66%，并創(chuàng)下年內(nèi)新高。

　　不只是萬科，以“招保萬金”為首的一線龍頭都已經(jīng)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的復(fù)蘇趨勢。保利地產(chǎn)的公告顯示，公司6月份實現(xiàn)簽約面積191.95萬平方米，同比增長61.32%;實現(xiàn)簽約金額256.52億元，同比增長55.28%，單月銷售額首次突破200億元大關(guān);2015年1-6月，公司實現(xiàn)簽約面積584.74萬平方米，同比增長16.66%;實現(xiàn)簽約金額760.42億元，同比增長16.74%。6月份，保利地產(chǎn)單月銷售額與上半年累計銷售額均創(chuàng)歷史新高。

　　目前正處于停牌重組的招商地產(chǎn)同樣業(yè)績不俗。6月份，公司實現(xiàn)簽約面積45.47萬平方米，創(chuàng)2015年1月以來的新高，簽約金額為50.72億元，簽約面積和金額同比分別增長119.34%和41.91%。1-6月，招商地產(chǎn)累計實現(xiàn)簽約面積156.66萬平方米，累計簽約金額 205.60億元，同比分別增長29.6%和14.86%，累計簽約面積創(chuàng)下歷年同期新高。

　　另一家地產(chǎn)龍頭金地集團(tuán)6月實現(xiàn)簽約面積51.3萬平方米，簽約金額 67.9億元;1-6月，金地集團(tuán)累計實現(xiàn)簽約面積172.4萬平方米，累計簽約金額212.3億元。6月銷售均價13236元/平方米，為歷史第二高。

　　不只是A股，在香港上市的房企同樣業(yè)績優(yōu)異，恒大6月的銷售面積還創(chuàng)下了單月紀(jì)錄，可見行業(yè)回暖跡象已經(jīng)非常明顯了。

　　從行業(yè)整體來看，房地產(chǎn)的回暖已然是星火燎原之勢。首先，中國指數(shù)研究院發(fā)布的報告顯示，5月份，全國100個城市新建住宅平均價格為10569元/平方米，環(huán)比首度由跌轉(zhuǎn)漲，漲幅為0.45%;6月份，全國100個城市新建住宅平均價格為10628元/平方米，環(huán)比繼續(xù)上漲0.56%。

　　而比之更權(quán)威的數(shù)據(jù)則更加顯示了這一轉(zhuǎn)暖的趨勢。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，5月末商品房待售面積環(huán)比減少15萬平方米至65666萬平方米，自2012年4月以來商品房庫存的上升態(tài)勢終于在這一刻得到終結(jié)。

　　上一年的房地產(chǎn)還處于“崩潰”邊緣，如今開發(fā)商們終于熬過寒冬，給他們帶來好轉(zhuǎn)的無疑是一系列的政策松綁。

　　政策疊加終見效果

　　就在一年半以前，房地產(chǎn)市場還幾乎處于“崩潰”邊緣。杭州(樓盤)樓市在2014年年初降價的消息曾在樓市和資本市場引發(fā)震動，以“招保萬金”為首的地產(chǎn)龍頭股價一度放量暴跌，資金瘋狂逃離。

　　彼時，巨大的庫存猶如壓在房企頭頂上的“達(dá)摩克利斯之劍”，全國樓市一瞬間都被渲染上了恐慌的氣氛，樓市即將崩盤的言論再次甚囂塵上。如今一年有余，樓市早已春風(fēng)化雨。

　　引發(fā)此次樓市回暖的直接誘因當(dāng)屬“3?30新政”。3月30日，中央發(fā)布房地產(chǎn)新政，二套房首付降至四成，公積金貸款最低首付款比例降至20%，營業(yè)稅免征年限由五年改為兩年，這一系列政策被稱為“3?30新政”。由此樓市的銷量和價格迅速回暖。

　　但實際上，在“3?30新政”之前，限制樓市的一些列行政化政策在此正在被一一剝離。2014年6月26日，呼和浩特(樓盤)聲明放開限購，成全國首個正式發(fā)文確定放開限購的城市。隨后除“北上廣深”等少數(shù)幾個一線城市外，全國四十余城市放松或取消限購。

　　到了10月中旬，住建部等三個部門聯(lián)手調(diào)整了個人住房公積金貸款政策，其中包括公積金繳存異地互認(rèn)、部分地區(qū)提高首套房貸款額度、降低公積金貸款中間費(fèi)用等。

　　在之前的半個月，央行也公布了“認(rèn)貸不認(rèn)房”的“9?30新政”，一連串的政策組合拳終于激活了樓市。

　　而且更為重要的是，在去除行政化的限制措施之時，資金層面的利好也接踵而至，A股市場放開房企再融資，央行更是從2014年11月以來四次降息，三次降準(zhǔn)，政策和資金面的雙重利好作用下，樓市終于在“3?30新政”以后形成全面回暖之勢。

　　弱復(fù)蘇下的謹(jǐn)慎對待

　　行業(yè)回暖已經(jīng)是板上釘釘，但回暖后房企并沒有盲目樂觀，畢竟在經(jīng)歷長時間的低迷之后，樓市目前的庫存和未來的不確定性仍使得房企小心翼翼。

　　這從房企拿地的積極性上可見一斑。6月份，萬科新增權(quán)益建面約141.2萬平米，需支付地價57.7億元，與5月份的土地投資55.3億元相比基本保持穩(wěn)定。公司上半年土地投資共220.5億元，中金公司認(rèn)為，萬科拿地款占銷售額的比重為20.1%，低于30%-40%的正常區(qū)間，顯示公司拿地雖有所提速，但仍趨謹(jǐn)慎，預(yù)計在四季度將看到公司拿地動作恢復(fù)。

　　與之類似，保利地產(chǎn)的拿地積極性同樣不高。公司上半年累計拿地權(quán)益金額為75.54億元，同比還下降54.3%，土地投資態(tài)度依然保持謹(jǐn)慎。

　　與之前行政化手段導(dǎo)致行業(yè)發(fā)展遇阻不同，本輪樓市遇冷的深層次原因在于局部樓市供應(yīng)過剩，房地產(chǎn)甚至已經(jīng)被國家定義為“產(chǎn)能過剩產(chǎn)業(yè)”，由此就可見一斑，因此在樓市回暖的背景下，消化庫存仍是房企的首要任務(wù)。

　　例如，寧波日前就出臺政策，2015年7月1日至2016年6月30日在寧波購買住宅和非住宅，可按所購房屋實際繳納契稅額度的50%給予購房補(bǔ)貼。而且，據(jù)報道，浙江省出臺相關(guān)政策，對于在售商品住宅庫存過大地區(qū)，暫停商品住宅用地供應(yīng)。雖然樓市回暖，一線城市外的地區(qū)依然面臨著高庫存的壓力。

　　對此，廣發(fā)證券表示，在房地產(chǎn)投資、新開工、拿地等方面，開發(fā)商目前態(tài)度仍較為謹(jǐn)慎。如果維持當(dāng)前較好的銷售表現(xiàn)到三季度末，或者觀察到整體去化周期出現(xiàn)顯著的下降，開發(fā)商才可能考慮增加新開工或土地投資的力度。

　　從過往新開工、土地投資與銷售回升的關(guān)系來看，滯后時間往往會在6個月以上，而考慮到目前房地產(chǎn)行業(yè)增速換擋，在本輪周期中，滯后時間可能會更長。因此，廣發(fā)證券預(yù)計，在成交維持當(dāng)前熱度的情況下，新開工和土地投資的復(fù)蘇最早也要等到2015年四季度。