受房地產(chǎn)市場(chǎng)成交低迷的影響，今年以來(lái)開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆橄陆�，土地市�?chǎng)快速降溫，呈現(xiàn)成交面積與金額雙雙下降的格局。即便是在一線(xiàn)城市，土地市場(chǎng)成交情況也明顯分化。業(yè)內(nèi)人士表示，土地市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)取決于新房銷(xiāo)售的預(yù)期，國(guó)慶節(jié)前房貸政策大幅放松或扭轉(zhuǎn)今年以來(lái)新房銷(xiāo)售低迷的局面，土地市場(chǎng)也有望逐步走出冰點(diǎn)。
9月土地成交驟降
據(jù)房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，9月份北京、上海、廣州、深圳、西安、天津等10個(gè)典型城市土地成交建筑面積為1001萬(wàn)平方米，環(huán)比下降53.2%，同比下降69.3%，跌幅分別較上月大增67.8和41.5個(gè)百分點(diǎn)。9月份這10個(gè)城市土地出讓金收入358億元，環(huán)比下降32.7%，同比下降79.4%。
受商品房市場(chǎng)持續(xù)低迷的影響，土地市場(chǎng)愈加冷清，自今年5月以來(lái)，這十個(gè)城市的土地成交建筑面積同比均為負(fù)增長(zhǎng)，而且降溫速度持續(xù)加快。
中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布了2014年三季度市場(chǎng)形勢(shì)，2014年三季度全國(guó)300個(gè)城市各類(lèi)用地出讓金合計(jì)4159億元，同比下降近五成。其中，住宅用地2653億元，同比下降超五成，降幅高于商辦用地。從各月表現(xiàn)來(lái)看，9月市場(chǎng)降溫尤為明顯，單月出讓金的同比降幅接近七成。
9月28日，北京市推出了海淀、石景山、朝陽(yáng)的三宗優(yōu)質(zhì)地塊，拍賣(mài)情況呈現(xiàn)嚴(yán)重分化。海淀區(qū)某地塊由北京威凱建設(shè)發(fā)展有限公司以底價(jià)成交外，“準(zhǔn)地王”朝陽(yáng)孫河地塊盡管由原來(lái)的46億元下調(diào)至42.3億元，競(jìng)買(mǎi)保證金由原來(lái)的13.8億元下調(diào)至12.7億元，但仍然遭遇流拍；石景山區(qū)劉娘府地塊備受爭(zhēng)搶?zhuān)罱K以49.17億、樓面價(jià)3.26萬(wàn)的價(jià)格被遠(yuǎn)洋奧宸聯(lián)合體獲得，溢價(jià)率超49%。
業(yè)內(nèi)人士表示，在樓市下行的大背景下，開(kāi)發(fā)商預(yù)售資金回款下滑。在市場(chǎng)不景氣的前提下，開(kāi)發(fā)商拿地也變得更加務(wù)實(shí)。高價(jià)地流拍，對(duì)于政府及時(shí)調(diào)整推地內(nèi)容和推地節(jié)奏，會(huì)起到很好的反饋?zhàn)饔�，也反映出房企�?duì)政府土地估值不認(rèn)可。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，最近土地市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯分化，房企爭(zhēng)搶熱門(mén)地塊的激烈程度有所降低。
房企拿地意愿或回升
房地產(chǎn)企業(yè)的拿地能力和意愿下降導(dǎo)致土地市場(chǎng)降溫。由于商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售放緩，一般的房地產(chǎn)企業(yè)在資金壓力下已無(wú)力購(gòu)地，部分資金實(shí)力較為雄厚的企業(yè)則等待更好的購(gòu)地時(shí)機(jī)。中海、萬(wàn)科、恒大、碧桂園等在內(nèi)的一線(xiàn)房企均公開(kāi)表示，下半年將執(zhí)行審慎的拿地策略。目前，部分城市土地價(jià)格已出現(xiàn)明顯下調(diào)。
多數(shù)房企土地購(gòu)置金占銷(xiāo)售額比重均大幅下降。萬(wàn)科的土地購(gòu)置金占銷(xiāo)售額比重由2013年的51%下降至10%。保利和金地拿地銷(xiāo)售比均為20%左右，相比去年底40%以上的水平下降幅度頗為明顯。富力、世茂和雅居樂(lè)拿地銷(xiāo)售比重均低于10%，其他企業(yè)中僅龍湖、中海、華潤(rùn)置地保持穩(wěn)定的拿地水平。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科、保利、龍湖等20大標(biāo)桿房企今年土地購(gòu)置金額銳減。從今年4月開(kāi)始，這20家企業(yè)已連續(xù)6個(gè)月累計(jì)購(gòu)地金額不足200億元，最近4個(gè)月更是在百億元附近徘徊。9月份，20大房企中僅萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、世茂、遠(yuǎn)洋有拿地舉動(dòng)，合計(jì)拿地146.4億元。
同策咨詢(xún)研究總監(jiān)張宏偉表示，2014年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求低迷，土地出讓金也呈現(xiàn)增幅下滑的態(tài)勢(shì)，部分城市甚至出現(xiàn)土地流拍的情況，這將直接影響到地方的償債能力，甚至可能引發(fā)階段性的土地財(cái)政危機(jī)。
不過(guò)，國(guó)慶前土地市場(chǎng)突然出現(xiàn)一絲回暖跡象。9月29日，廣州市推出了今年以來(lái)最大規(guī)模拍地，一日吸金155億元。13宗土地參與競(jìng)拍，最終10宗順利拍出，其中廣鋼新城6地塊被五房企“瓜分”，保利獨(dú)中兩元，方興、北大資源、深振業(yè)、中海各獲一塊。根據(jù)廣州市國(guó)土局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至9月17日，廣州通過(guò)招拍掛方式出讓土地共收入437億元，而9月29日一天便收入155億元，接近此前廣州市9個(gè)多月拍地總收入的四成。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著房貸新政出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)將逐步好轉(zhuǎn)，銷(xiāo)售有望回暖，房企拿地意愿將走出冰點(diǎn)。 |
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