“2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行是平穩(wěn)的，證明房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制是符合規(guī)律且有效的�！�2月24日，住建部副部長(zhǎng)倪虹在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)重點(diǎn)方向，要保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性和精準(zhǔn)性，堅(jiān)決有力處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)，以及持續(xù)整治和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
去年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體平穩(wěn)
去化周期處在合理區(qū)間
結(jié)合去年房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行情況看，倪虹表示，主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：首先，住房成交量保持正增長(zhǎng)。去年全年商品住宅銷售面積達(dá)到15.65億平方米，同比增長(zhǎng)1.1%。其次，房?jī)r(jià)漲幅有所回落。去年70個(gè)大中城市中，一手房和二手房銷售價(jià)格分別上漲2%和1%，漲幅比2020年回落1.7個(gè)百分點(diǎn)和1.1個(gè)百分點(diǎn)。再次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持正增長(zhǎng)。去年全年達(dá)到14.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.4%。住宅投資同比增長(zhǎng)6.4%，比固定資產(chǎn)投資高了1.5個(gè)百分點(diǎn)。最后，去化周期處在合理區(qū)間。去年年底的水平是14.1個(gè)月，處在合理區(qū)間。
中指研究院相關(guān)分析師在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，雖然2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)較為“平穩(wěn)”，但若拆解來(lái)看，去年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷較為深度的調(diào)整，這與多重樓市調(diào)控政策疊加密切相關(guān)。從今年來(lái)看，此次住建部再次強(qiáng)調(diào)“增強(qiáng)調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性和精準(zhǔn)性，加強(qiáng)土地、金融和市場(chǎng)監(jiān)管等政策的協(xié)同”，這將意味著各部委之間的政策將進(jìn)一步協(xié)同推進(jìn)，以避免再現(xiàn)因多重政策疊加而導(dǎo)致行業(yè)出現(xiàn)較大波動(dòng)。
上述分析師認(rèn)為，在因城施策背景下，預(yù)計(jì)今年各地將根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況進(jìn)一步靈活調(diào)整樓市調(diào)控政策，部分不合理或不合時(shí)宜的政策有望得到優(yōu)化，特別是針對(duì)剛需和改善性住房需求過(guò)于嚴(yán)格的限制政策，如首套住房的購(gòu)置門檻、二套住房的認(rèn)定、購(gòu)房首付比例等。但需要注意的是，“穩(wěn)”仍是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的主基調(diào)。
六大措施確保
保障性租賃住房供應(yīng)穩(wěn)定
相較商品房市場(chǎng)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”目標(biāo)來(lái)說(shuō)，確保供應(yīng)穩(wěn)定是今年保障性租賃住房的發(fā)力點(diǎn)。
數(shù)據(jù)顯示，在人口流入較多的40個(gè)重點(diǎn)城市，2021年已經(jīng)籌集保障性租賃住房94.2萬(wàn)套，預(yù)計(jì)可以解決近300萬(wàn)新市民、青年人的住房困難。而今年，住建部將繼續(xù)大力增加保障性租賃住房的供給。從目前統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，全國(guó)將新籌集240萬(wàn)套保障性租賃住房，較去年有大幅度增長(zhǎng)。
為此，倪虹表示，關(guān)鍵要抓好六個(gè)落實(shí)：一是要落實(shí)好土地的支持政策。利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、存量閑置房屋和新供應(yīng)土地來(lái)建設(shè)和籌集保障性租賃住房。二是落實(shí)審批流程的再造和簡(jiǎn)化。主要是通過(guò)各級(jí)政府通過(guò)聯(lián)審方式，出具項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)，相關(guān)部門按照項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)加快辦理。三是落實(shí)中央補(bǔ)助。去年，中央為40個(gè)城市在預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助了28億元，今年還將加大中央財(cái)政補(bǔ)助資金的支持力度。四是落實(shí)稅費(fèi)優(yōu)惠政策。從去年10月1日起，已經(jīng)開(kāi)始實(shí)行住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租保障性租賃住房可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，也就是增值稅原來(lái)按5%稅率征收的，現(xiàn)在減按1.5%計(jì)算；對(duì)于企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體向其他組織、個(gè)人和專業(yè)化住房租賃企業(yè)出租保障性租賃住房的，房產(chǎn)稅由12%減按4%的稅率征收。五是落實(shí)水電氣價(jià)格政策。六是落實(shí)金融政策支持。目前，已經(jīng)把保障性租賃住房列入了城市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，同時(shí)，對(duì)保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度的管理等。
倪虹稱，“十四五”期間，住建部將以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，加快發(fā)展保障性租賃住房。據(jù)了解，北京、上海、廣州、深圳等重點(diǎn)城市已經(jīng)提高了新增保障性租賃住房的占比，普遍占新增住房供應(yīng)量的40%至45%以上。
前述分析師預(yù)計(jì)，2022年，在保障性租賃住房籌集規(guī)模大幅增加背景下，相關(guān)配套制度也將同步推進(jìn)，尤其是金融政策。例如，保障性租賃住房公募REITs的推進(jìn)有助于為企業(yè)提供有效的退出渠道，形成資金鏈條閉環(huán)，激發(fā)市場(chǎng)參與建設(shè)和運(yùn)營(yíng)積極性，進(jìn)而推動(dòng)保障性租賃住房發(fā)展。(來(lái)源：證券日?qǐng)?bào))
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