文章來源：中國經(jīng)營報
“最近一段時間，周邊樓盤的客戶突然多了很多。”東莞臨深地區(qū)一樓盤銷售人員說道。
前不久《城市商業(yè)魅力排行榜》發(fā)布，東莞被冠以“新一線城市”稱號，這給深圳旁的東莞增加了不少吸引力。
有東莞樓盤銷售人員告訴《中國經(jīng)營報》記者，最多的時候一天可以賣出四五十套，而這其中大多數(shù)是深圳客戶。
然而，2016年10月以來，東莞陸續(xù)出臺調(diào)控政策，對房地產(chǎn)市場實行嚴厲的“五限”政策，即限購、限貸、限價、限外、限售。沒有購房資格的外地客戶如何在東莞買房呢？記者走訪發(fā)現(xiàn)，除了此前本報記者報道的“社保延期”等手段以外，還有項目銷售人員稱通過幫助外地購房者補繳個稅以獲得購房名額。
項目優(yōu)惠力度加大
“8月18日以后，東莞、深圳大部分樓盤多了很多客戶，比上年同期多了50%，比上月多了將近10%�！庇蟹康禺a(chǎn)中介人員告訴記者，尤其是臨深片區(qū)，憑借臨近深圳的優(yōu)勢，其熱度已經(jīng)超過了東莞中心城區(qū)。
近日，記者走訪東莞多個樓盤，發(fā)現(xiàn)不少樓盤均打著“距離深圳一小時”“一個半小時到達深圳××區(qū)”等旗號來吸引客戶，尤其是臨深片區(qū)，這種現(xiàn)象更為普遍。
合富大數(shù)據(jù)顯示，8月東莞新房網(wǎng)簽面積約51.9萬平方米，環(huán)比微增3%，但同比大增56%，主要原因是去年8月基數(shù)較低。
在某工作日晚上9點鐘，位于大朗鎮(zhèn)，與東莞松山湖片區(qū)僅一街之隔的某項目售樓處依舊人聲鼎沸，看房和簽約的客戶來來往往。在招待新客戶的間隙，內(nèi)場銷售人員小李(化名)還要帶老客戶簽約。
“我們大概一天接待100多批客戶，今天有40多套簽約的�！毙±钫f。記者了解到，上述項目最新開盤為8月初，東莞房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)顯示，該項目在售的4、5、6號樓出售378套住宅，一個月不到，已簽約141套，去化37%。而由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性，目前已售的數(shù)據(jù)遠不止這些。“有很大一部分是在8月下旬成交的。”
除了上述項目，其他地區(qū)樓盤也有類似的情況。位于東莞黃江鎮(zhèn)的一住宅項目于今年5月18日開盤，推出3棟住宅樓和4棟商務公寓。內(nèi)場銷售人員告訴記者，截至8月底，不到3個月時間，推出的3棟住宅樓已售罄，目前在售的是不受調(diào)控政策限制的商務公寓�！拔覀冞@邊有很多是深圳的客戶�！眱�(nèi)場銷售人員表示。
位于東莞塘廈鎮(zhèn)的奧園·觀瀾譽峰距離深圳龍華觀瀾片區(qū)僅幾百米。該項目銷售人員表示，購買該樓盤項目的大多為深圳客戶，或者在深圳上班的東莞客戶。而在塘廈當?shù)刭徺I商品房的本地客戶并不多，“首先當?shù)鼐用翊蠖嘤凶约旱恼兀恍枰~外購置商品房。最主要的是，現(xiàn)在這一片的房價對本地居民來說太高了，很多人無法接受�！睋�(jù)了解，奧園·觀瀾譽峰項目的售價大約為3萬元/平方米，周邊樓盤項目的價格相差不大。
東莞房地產(chǎn)市場近期成交量增加，除了政策利好的原因外，臨近“金九銀十”，開發(fā)商也在大力推盤。記者走訪發(fā)現(xiàn)，不少樓盤都有不同程度的優(yōu)惠活動。其中，有樓盤不定期推出一口價特價房，另外還有不同程度的折扣，還有的樓盤推出“10萬抵20萬”“4萬抵一口價”等優(yōu)惠活動。
有相關(guān)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，前幾個月東莞房地產(chǎn)市場相對比較低迷，8月份以來，尤其是8月18日以后，東莞房地產(chǎn)市場有明顯的回暖跡象。
合富研究院高級分析師李興旺向記者表示，“東莞目前部分片區(qū)的火熱主要來源于新盤加推的刺激。從整個大市場來看，現(xiàn)在東莞市場還是剛需客戶為主。另外，限購以來，東莞的深圳客戶少了一半，從這方面來說，東莞市場算不上火熱�！�
有項目銷售稱可社保延期。
2016年10月以來，東莞陸續(xù)出臺調(diào)控政策，對房地產(chǎn)市場實行嚴厲的“五限”政策，即限購、限貸、限價、限外、限售。其中，限外規(guī)定，非本地戶籍購房者購買首套房需提供兩年內(nèi)在當?shù)剡B繳一年的社�；騻�稅證明。
此前，本報記者曾報道東莞社保造假現(xiàn)象，隨后政府出臺相關(guān)政策進行治理。近期，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前東莞“假社�！爆F(xiàn)象幾乎已經(jīng)銷聲匿跡。
“去年東莞查了一波社保造假，涉及假社保的項目基本都被處理了，假社保做不了�！苯�，記者以沒有東莞購房資格的購房者身份走訪東莞房地產(chǎn)市場時，多數(shù)中介人員向記者表示，外地購房者沒有足夠年限的社�；騻�稅買不了房。
在資金回籠、東莞過短年限的社保購房要求的壓力下，不少開發(fā)商“鋌而走險”通過“社保延期”、補繳個稅等方式幫助沒有購房資格的購房者獲取東莞購房資格。
“你確定要買房的話，我們可以適當幫你做延期。操作流程很簡單，交完首付后，自行找第三方公司幫繳社保，或者我們開發(fā)商幫你繳納，然后簽一個延期簽約協(xié)議就可以了�！蔽挥邙P崗的一項目的銷售人員告訴記者，東莞要求最低社保年限為一年，但有本科以上學歷的購房者可以縮短至半年。
事實上，在政府管控相對寬松的臨深鎮(zhèn)區(qū)，不少樓盤開發(fā)商通過這種方式幫助購房者獲取購房資格。
位于塘廈鎮(zhèn)的奧園·觀瀾譽峰項目也同樣采取社保延期的方式幫助沒有東莞購房資質(zhì)的外地購房者獲取購房資格。“我們一期已經(jīng)交房了，一共有500多戶，其中有200多戶是通過社保延期的方式購房，繳納社保的期限還沒滿，因此還沒正式簽約入住�！痹擁椖夸N售人員告訴記者。
除了以上項目外，位于虎門鎮(zhèn)的多個樓盤銷售均稱可以“社保延期”的方式幫助投資者獲取購房資格。
但是，對于急需回款的開發(fā)商來說，通過社保延期獲取購房資格的方式顯然過于漫長。于是有開發(fā)商想出了另一個“辦法”——補繳個稅。
“你交5萬塊錢，我們開發(fā)商通過內(nèi)部渠道，直接幫你在地稅局補繳一年的個稅，有了繳稅記錄之后再到房管局查房，證明你在東莞沒有別的房子，最多三天可以完成。然后就可以直接交錢網(wǎng)簽了�！蹦稠椖績�(nèi)場銷售人員告訴記者。
記者對該操作是否穩(wěn)妥可靠表示擔憂，該銷售人員向記者表示：“我們所有的數(shù)據(jù)都是通過地稅局內(nèi)部做出來的，完全真實有效，不需要擔心�！�
然而，有相關(guān)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，通過補繳個稅獲取購房資格的操作有很大的風險�！耙驗檫@個數(shù)據(jù)的有效期只有兩三個月，到時候政府復查的話，會很麻煩�！�
有房產(chǎn)中介人員告訴記者，在東莞，小一點兒的房企一般通過社保延期的方式幫助客戶獲取購房資格，但是大的品牌開發(fā)商一般都有渠道通過補繳個稅的方式幫助購房者直接購房。
而虎門鎮(zhèn)萬科城市之光項目銷售也稱可以通過補繳個稅的方式幫助客戶獲取購房資格�！澳阈枰粠兹f塊錢，然后我們要找第三方公司來幫忙做。”該項目銷售人員表示。但該項目銷售人員不建議購房者以這種方式購房，“通過補繳社保的方式會更好”。
實際上，在調(diào)控政策比較嚴厲的東莞中心城區(qū)，很難通過補繳個稅或社保延期的方式獲取購房名額。東莞中心城區(qū)多個樓盤的銷售人員告訴記者，未獲得東莞購房資格的人不能在東莞買房。
針對上述所涉及的項目問題，記者致函采訪了奧園集團有限公司等房企以及東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、東莞市稅務局等相關(guān)部門，截至記者發(fā)稿，未獲回復。
政府提高限價標準
事實上，從2012年以來，東莞一直實行限價政策。而從2016年10月開始，東莞不斷加碼調(diào)控以后，政府在限價方面愈加嚴厲。有不少開發(fā)商在高額土地成本的壓力以及想要獲取更大利潤的驅(qū)使下，用“雙合同”的方式來規(guī)避限價。
位于虎門鎮(zhèn)一項目，一套95平方米的三房戶型需要額外繳納41.6萬元的裝修費用，平均每平方米達到4300元。銷售人員表示，這43萬元可以用按揭貸款的方式來支付，首期僅需支付13.6萬元，剩余28萬元最長貸款年限為8年。
普遍來看，收取了裝修款項的樓盤項目均為精裝交付，然而，記者發(fā)現(xiàn)，有的樓盤毛坯交付也存在“雙合同”。
位于東莞濱海新區(qū)的“虎門印象”樓盤項目(別名“依林家園”)，近期開盤銷售的是17號樓，價格大約為2.5萬元/平方米。同時，此前開盤的12、13號樓也在銷售中，這兩棟樓備案價格大約在1.9萬元/平方米，而銷售價格卻在2.15萬~2.2萬元/平方米之間。銷售人員告訴記者，由于2018年東莞限價標準比較低，備案價格上不去，因此需要拆分雙合同，大約拆分2000~3000元/平方米。然而，這兩棟樓拆分了裝修合同卻不包含裝修，記者了解到，這兩棟樓均為毛坯交付。
“政府的限價在2萬元左右一平方米，但是周圍土地的樓面價已經(jīng)達到每平方米2萬元了，不拆分雙合同就沒有錢賺了�！币晃讳N售人員表示。而記者了解到，這樣的意識較為普遍。
一位不愿具名的房企負責人告訴記者，一般房企采取雙合同無非是幾方面原因，一是土地成本、開發(fā)成本過高。當某樓盤項目獲取土地的成本過高時，政府出于宏觀調(diào)控的考慮無法直接放松限價，有時候?qū)@種“雙合同”的管控會相對寬松。另一方面是有的開發(fā)商根據(jù)市場情況，當市場上雙合同現(xiàn)象普遍存在的時候，開發(fā)商想要獲取更多的利益，也會跟隨所謂的“趨勢”采用雙合同。
記者查詢發(fā)現(xiàn)，2018年，東莞限價標準分為三類，一類價格標準為低于22909元/平方米(含)，主要在莞城、塘廈、鳳崗等16個鎮(zhèn)區(qū)實行。二類標準為低于17293元/平方米(含)，主要在樟木頭、茶山、紅梅等13個鎮(zhèn)區(qū)實行。三類標準為低于13936元/平方米(含)，主要在橋頭、中堂、長安、謝崗4個鎮(zhèn)區(qū)實行。
2019年，東莞兩次調(diào)整普通價格住房標準。3月，東莞將三類價格分別調(diào)整為一類低于24718元/平方米(含)、二類低于18451元/平方米(含)、三類低于14289元/平方米(含)。
調(diào)整后，在今年3月以后備案的樓盤雙合同現(xiàn)象少了很多。有樓盤銷售人員告訴記者，此前政府限價，因此他們需要拆分雙合同，同一樓盤項目，近期備案的樓棟直接以備案價格銷售，簽單合同。
8月30日，東莞再次調(diào)整普通價格住房標準。調(diào)整后，一類標準低于26483元/平方米(含)，主要在長安、南城、松山湖、鳳崗、莞城等13個區(qū)鎮(zhèn)實行；二類標準為低于19535元/平方米(含)，主要在石排、道滘、黃江、企石等17個區(qū)鎮(zhèn)實行；三類標準為低于15309元/平方米(含)，主要在橫瀝、橋頭、謝崗三個鎮(zhèn)區(qū)實行。
深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉指出，從實際情況來看，東莞此次調(diào)整的限價標準還是低于市場預期。一方面有地價上漲導致的開發(fā)成本增加，另一方面市場的表現(xiàn)較好，因此開發(fā)商對于市場的預期會比較高。
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