近日有市場消息稱，今年5月份以來，多家銀行多次提高房貸利率，第一財(cái)經(jīng)記者就此詢問多個(gè)地區(qū)的銀行人士了解到，各地各行房貸政策存在差異。
具體來看，北京地區(qū)的國有大行具體放貸政策變化不大，從去年6月份以來，首套房房貸利率在基準(zhǔn)利率(4.9%)-基準(zhǔn)利率上浮10%之間，二套房房貸利率在基準(zhǔn)利率上浮10%-20%之間。不過，也有華北地區(qū)農(nóng)商行人士對第一財(cái)經(jīng)記者表示，今年6月底，該行首套和二套房的貸款利率有所提升，但幅度并不算大。
今年年初以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然較為頻繁。數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策多達(dá)251次�！皯�(yīng)繼續(xù)實(shí)施差別化住房信貸政策，綜合運(yùn)用多種手段，量價(jià)并舉，長短結(jié)合，既調(diào)控總量又調(diào)整價(jià)格，既滿足剛性需求又抑制投資投機(jī)，既著眼當(dāng)下又引導(dǎo)預(yù)期，將‘房住不炒’的定位落到實(shí)處�！敝袊嗣翊髮W(xué)重陽金融研究院副院長董希淼對第一財(cái)經(jīng)記者表示。
有銀行房貸利率上調(diào)
日前，市場消息稱，農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行5家銀行房貸利率將全部上調(diào)：首套基準(zhǔn)利率上浮10%，二套上浮15%。其中農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、中國銀行執(zhí)行時(shí)間為8月2日，工商銀行、建設(shè)銀行執(zhí)行時(shí)間未定，預(yù)計(jì)執(zhí)行時(shí)間8月5日。
對此，多位國有大行北京地區(qū)人士對第一財(cái)經(jīng)記者表示，未收到上述通知。具體來看，各家銀行房貸政策不同，但整體而言，首套房貸依然為基準(zhǔn)利率或上浮10%，已經(jīng)實(shí)行了很長一段時(shí)間，二套房貸為基準(zhǔn)利率上浮10%~20%。具體房貸利率多少，還要看申請人的資質(zhì)。
“我們的房貸利率是從去年6月上浮的，最近一年沒有變動(dòng)，首套房貸利率是基準(zhǔn)上浮10%，二套房是基準(zhǔn)上浮15%。”一位國有大行北京地區(qū)人士對第一財(cái)經(jīng)記者表示。
另一國有大行相關(guān)人士表示，在北京地區(qū)實(shí)行首套房貸為基準(zhǔn)利率、首付比例在30%以上；二套房貸為基準(zhǔn)利率上浮10%，首付比例不低于60%，未接到個(gè)人房貸利率上調(diào)的通知。
也有國有大行人士稱，北京地區(qū)首套房貸利率執(zhí)行基準(zhǔn)上浮10%，已經(jīng)實(shí)行很久了。五環(huán)以內(nèi)、非普通住宅(總房款在468萬元以上)首付比例為40%。普通住宅(總房款在468萬元以下)首付比例為35%。
還有國有銀行執(zhí)行北京地區(qū)首套房貸基準(zhǔn)上浮10%，二套房貸上浮20%。
不過，記者了解到，近期有銀行進(jìn)行了房貸利率上調(diào)�！按汗�(jié)以后，首套房貸一般為基準(zhǔn)利率，二套房為基準(zhǔn)利率上浮5%。但從6月底開始，首套房貸利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率上浮5%，二套房貸為基準(zhǔn)利率上浮10%。”一位華北地區(qū)農(nóng)商行人士對第一財(cái)經(jīng)記者稱，同時(shí)，該行對公貸款并未收緊。
某華東地區(qū)城商行人士稱，近期她所在的區(qū)域房貸利率沒有變化，各家銀行首套房房貸為基準(zhǔn)利率上浮10%左右，如果申請人資質(zhì)比較好，可以拿到基準(zhǔn)上浮8%的利率，二套房為15%左右。而在去年這個(gè)時(shí)候，首套房基準(zhǔn)利率上浮20%也不一定有額度。
在華南地區(qū)，某城商行人士稱，當(dāng)?shù)厥滋追糠抠J利率上浮15%，首付兩成；二套房房貸為基準(zhǔn)利率上浮25%，首付三成。而到了今年5月中旬，當(dāng)?shù)厥滋追糠抠J利率為基準(zhǔn)上浮25%�！拔覀兪侨�城市，房貸利率和房價(jià)超過了附近其他城市，主要因?yàn)椴簧倬用裾谶M(jìn)行拆遷，拿到的是現(xiàn)金償還，沒有拿到房子。另外，近期出臺(tái)了小區(qū)居民就近入學(xué)的規(guī)定，爭先買學(xué)區(qū)房�！鄙鲜鋈A南城商行人士稱。
易居(博客)(博客)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對第一財(cái)經(jīng)記者表示，商業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的貸款數(shù)據(jù)和具體銀行的貸款數(shù)據(jù)可能會(huì)有分歧。因?yàn)閷?shí)際上貸款政策往往是和具體樓盤掛鉤的，尤其是一手房。銀行本身不會(huì)刻意調(diào)高利率，尤其是在有貸款額度和貸款任務(wù)的時(shí)候。所以，實(shí)際上部分銀行房貸政策還是比較穩(wěn)定的。
他認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策趨嚴(yán)，銀行房貸政策不排除會(huì)有所收緊，利率可能會(huì)略有上升。
“未來一段時(shí)間，在市場流動(dòng)性仍然合理充裕的情況下，個(gè)人住房貸款利率雖然有進(jìn)一步上調(diào)的可能，但上調(diào)的幅度不會(huì)太大。不過，不同銀行對個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)定位不一樣，為此投入的信貸資源相差較大，因此在貸款利率上會(huì)有明顯的分化，預(yù)計(jì)大型商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款利率將保持溫和的上調(diào)趨勢�！倍ｍ捣Q。
上半年房地產(chǎn)調(diào)控251次
雖然近期房貸利率變動(dòng)不大，但是今年以來，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策多有出臺(tái)。數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策多達(dá)251次，相比2018年上半年房地產(chǎn)調(diào)控192次，同比增加了31%。
今年7月，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)推出，包括個(gè)別城市寬松政策“一日游”、房企資金鏈?zhǔn)站o措施、地方限售加碼、亂象整頓等，截至日前，7月單月房地產(chǎn)調(diào)控已超40次。特別是7月連續(xù)兩次針對房地產(chǎn)信托及美元債，都是單獨(dú)針對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布資金收緊政策，未來市場對政策持續(xù)收緊的預(yù)期漸強(qiáng)。
7月30日，中央政治局會(huì)議再提房住不炒。會(huì)議要求，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。
4月19日的中央政治局會(huì)議對樓市的提法是，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長期調(diào)控機(jī)制。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，這是在去年末兩次政治局會(huì)議不提房地產(chǎn)之后，4月19日與7月30日，連續(xù)兩次提及房住不炒，繼續(xù)明確房地產(chǎn)調(diào)控將持續(xù)收緊。在市場出現(xiàn)小陽春、局部區(qū)域房價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)的情況下，強(qiáng)調(diào)房住不炒，對炒房者將有所打擊，有利于市場平穩(wěn)。
其次，中央政治局會(huì)議上首次明確了不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。在過去經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，的確出現(xiàn)過為了短期經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的目標(biāo)而放棄房地產(chǎn)長效機(jī)制的落地執(zhí)行。短期看，整體經(jīng)濟(jì)面臨一定的下行風(fēng)險(xiǎn)，但這一次中央明確不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。
再次，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制。房地產(chǎn)長效機(jī)制已經(jīng)在租售并舉、房住不炒等環(huán)節(jié)開始快速落地，預(yù)計(jì)2019年后續(xù)將有更多制度性政策發(fā)布。另外，房地產(chǎn)稅等調(diào)控政策也將加速落地。
“近期有城市的房地產(chǎn)政策略有松動(dòng)，但隨后被叫停，這使市場產(chǎn)生了一個(gè)疑問，即經(jīng)濟(jì)下行壓力大的時(shí)候，房地產(chǎn)政策到底是趨緊還是趨松？此次中央政治局會(huì)議的定調(diào)，說明單純因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下行壓力大而盲目松綁樓市，以刺激的手段對待房地產(chǎn)，基本上是行不通的。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。
張大偉稱，建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，關(guān)鍵要處理好住房消費(fèi)和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長的協(xié)調(diào)關(guān)系。另外必須降低房地產(chǎn)的投資屬性、回歸居住屬性。從政策預(yù)期看，下一步應(yīng)加快住房、土地供應(yīng)、房地產(chǎn)稅收、租賃等制度，以長效機(jī)制引導(dǎo)市場穩(wěn)預(yù)期。
董希淼認(rèn)為，上半年，我國房地產(chǎn)市場迎來“小陽春”，部分地區(qū)房價(jià)上漲較快，適當(dāng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控是必要的。從房地產(chǎn)金融的角度看，目前調(diào)控可能從以下幾個(gè)方面實(shí)施：收緊銀行信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，比如提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款的條件，減少貸款額度；收緊資金借助信托等渠道進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如對房地產(chǎn)信托進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”；收緊個(gè)人住房貸款條件、額度，提高貸款利率，并嚴(yán)控個(gè)人消費(fèi)貸款、信用卡資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。此外，還可能從嚴(yán)掌握房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券。在“房子是用來住的，不是用來炒的”定位之下，未來房地產(chǎn)企業(yè)融資預(yù)計(jì)將會(huì)偏緊。
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