矛盾一：一二線熱三四線冷分化是否將加劇
矛盾二：房?jī)r(jià)冷地價(jià)熱漲勢(shì)是否在后面
矛盾三：銀行審慎開發(fā)商樂觀房地產(chǎn)高投資還能走多遠(yuǎn)
矛盾四：市場(chǎng)“焦灼”政策“淡定”如何避免誤傷剛需
2014年初，一路高歌猛進(jìn)的全國(guó)樓市突然出現(xiàn)“分水嶺”，一線房?jī)r(jià)高燒不退與三四線房?jī)r(jià)松動(dòng)分化加劇、土地市場(chǎng)火爆不減與樓市疲態(tài)漸顯并存。
有關(guān)房?jī)r(jià)下一步走勢(shì)的爭(zhēng)議，從未像現(xiàn)在這樣激烈。在樓市信號(hào)如此錯(cuò)綜復(fù)雜的表象中，房?jī)r(jià)下一步走勢(shì)如何？調(diào)控政策會(huì)否區(qū)別對(duì)待？“新華視點(diǎn)”記者采訪了兩會(huì)代表委員和知名學(xué)者。
【數(shù)據(jù)】歲末年初，江蘇、山東、安徽等地的多個(gè)三四線城市樓市交易疲軟，個(gè)別地方成交量甚至“腰斬”，但一線樓市卻“高燒不退”。1月份，北京大望京村的綠地中心項(xiàng)目住宅均價(jià)超過9萬元，當(dāng)月北京還有兩個(gè)單價(jià)超過6萬元的高價(jià)房開售。
【解析】全國(guó)政協(xié)委員遲福林認(rèn)為，一線樓市高歌猛進(jìn)，三四線城市卻新盤滯銷。“一些地方拆遷騰出的地都?jí)蜷_發(fā)一二十年了，擠進(jìn)來的開發(fā)商多達(dá)幾百家，這不是過頭了嗎？”
全國(guó)人大代表辜勝阻說，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，資源和人口大量由邊緣向中心城市集中，需求和購買力也都從三四線向一二線匯集，隨著三四線城市建設(shè)過程中“攤大餅”的弊端顯現(xiàn)，樓市便越來越呈現(xiàn)明顯的分化。
【記者點(diǎn)評(píng)】一段時(shí)間以來，我國(guó)樓盤建設(shè)經(jīng)歷了一輪“大躍進(jìn)”，特別是在一線城市嚴(yán)控樓價(jià)地價(jià)之時(shí)，眾多開發(fā)商涌向三四線小城市，但本地居民消費(fèi)能力有限導(dǎo)致大量庫存，“后遺癥”不斷顯現(xiàn)。這為我國(guó)樓市建設(shè)敲響警鐘：城鎮(zhèn)化不是地產(chǎn)化，樓市發(fā)展應(yīng)“量需而供”。針對(duì)房?jī)r(jià)分化，調(diào)控政策應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待，而非“一刀切”。
【數(shù)據(jù)】國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布數(shù)據(jù)顯示，1月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)增幅收窄，環(huán)比上漲的城市減少，下降的城市增加。與之相比，土地市場(chǎng)卻一片火熱，京滬深穗四城土地成交均價(jià)環(huán)比漲125%，創(chuàng)歷史單月新高。土地市場(chǎng)炙手可熱，是否意味著新一波漲價(jià)潮來臨？
【解析】全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，房?jī)r(jià)與地價(jià)并不是“雞生蛋、蛋生雞”如何排列先后順序的問題。從地價(jià)到樓價(jià)中間還有許多其他因素，因此未來走勢(shì)不能直接判定會(huì)大漲。
國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣認(rèn)為，土地成本過高直接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)高企，而土地制度改革提出了多年，很難有實(shí)質(zhì)性推進(jìn)，根本原因在于有難以撼動(dòng)的阻力�！笆紫葋碜杂诘胤秸耐恋刎�(cái)政沖動(dòng)，其次源于房地產(chǎn)商的利潤(rùn)壓力。很多人寄望改革土地制度撼動(dòng)房?jī)r(jià)，但地方政府和開發(fā)商受到利益束縛。”
【記者點(diǎn)評(píng)】“面粉”越賣越火，“面包”難道越來越便宜？房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵階段，以限制需求為主的調(diào)控政策已顯露缺陷，一旦“被微調(diào)”，就有可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)反彈甚至暴漲。因此，從“根”上解決土地財(cái)政依賴，摒除“借地生財(cái)”的理念，是房?jī)r(jià)合理回歸的根本。
【數(shù)據(jù)】近日，多家銀行表示，針對(duì)房地產(chǎn)貸款更加審慎，防控風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)成為監(jiān)管部門和銀行的關(guān)注重點(diǎn)。與銀行審慎形成鮮明對(duì)比的是，綠地、萬達(dá)等大型房企紛紛上調(diào)2014年度銷售目標(biāo)，部分房企甚至上調(diào)高達(dá)30%。
【解析】全國(guó)政協(xié)委員、江蘇省社科院院長(zhǎng)劉志彪認(rèn)為，當(dāng)前的樓市泡沫和地方債問題如果處理不好，對(duì)銀行而言就是“定時(shí)炸彈”。銀行收緊房貸，既是進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，也符合國(guó)家政策調(diào)節(jié)的方向。經(jīng)濟(jì)放緩、流動(dòng)性偏緊、融資成本提升的背景下，房地產(chǎn)投資高增長(zhǎng)恐難以為繼。
住建部政策研究中心研究員王玨林認(rèn)為，當(dāng)前出現(xiàn)的種種信號(hào)表明，銀行開始對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)有所防備，這種收緊趨勢(shì)可能還會(huì)持續(xù)，將增加房企的融資難度和成本，一些中小房企可能被迫倒閉退出市場(chǎng)，或者減少拿地放慢擴(kuò)張腳步。
【記者點(diǎn)評(píng)】沒有只漲不跌的房?jī)r(jià)，沒有只升不貶的資產(chǎn)，銀行的審慎和樓市態(tài)勢(shì)給長(zhǎng)期過度膨脹的房地產(chǎn)業(yè)提了一個(gè)醒：長(zhǎng)期高速發(fā)展的中國(guó)樓市泡沫和風(fēng)險(xiǎn)都在一定程度上有所加劇，需認(rèn)真加以防范。
【數(shù)據(jù)】“國(guó)五條”地方細(xì)則去年3月出臺(tái)以來，除北京市以外，有關(guān)二手房交易個(gè)稅按個(gè)人所得的20%征收政策，在許多地方并沒有明確實(shí)施時(shí)間，因而一直處于“懸空”狀態(tài)。我國(guó)樓市調(diào)控走過了10年，但房?jī)r(jià)卻經(jīng)歷了上漲最快的10年。
【解析】“房?jī)r(jià)靠政策是管不住的，單純的遏制需求解決不了供需矛盾，有效地增加市場(chǎng)供應(yīng)才是穩(wěn)定市場(chǎng)的基本方向�！比珖�(guó)政協(xié)委員遲福林說，十八屆三中全會(huì)后，依靠市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)樓市的思路已被確立，“房產(chǎn)稅”“土地供應(yīng)”“保障房”等市場(chǎng)化調(diào)控機(jī)制正在逐步完善。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，中央有關(guān)部門一直強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持調(diào)控，因此兩會(huì)后政策大變樣的可能性不大。加強(qiáng)政府分類指導(dǎo)、落實(shí)保障房工作、依靠市場(chǎng)化法制化的手段進(jìn)行調(diào)整是大方向。
【記者點(diǎn)評(píng)】長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制的建立和鋪開需要時(shí)間，任何調(diào)控措施都應(yīng)當(dāng)首先保證剛需的利益和需求。調(diào)控不應(yīng)“重控輕調(diào)”。當(dāng)前，急切需要的是加快保障房建設(shè)、實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，以及推動(dòng)房地產(chǎn)稅等稅費(fèi)改革，讓以往“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”的調(diào)控手段逐漸淡出。
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