來源：證券時報
今年以來，樓市調(diào)控中必要的行政手段對市場降溫起到了關(guān)鍵性作用，但行政調(diào)控的弊端也逐漸凸顯。要從根本上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定健康發(fā)展，長效機(jī)制是關(guān)鍵。從中央經(jīng)濟(jì)工作會議和住建部對明年的工作部署來看，明年穩(wěn)樓市將更加側(cè)重房地產(chǎn)長效機(jī)制的構(gòu)建和完善，這是明年的工作重心，相關(guān)部門會花更大力氣加以推進(jìn)，并且進(jìn)展提速可期。
不可否認(rèn)，在今年全國各地出臺的累計(jì)450余次樓市調(diào)控政策中，限購、限貸、限價、限售等有針對性的行政措施仍然發(fā)揮了關(guān)鍵性作用，在各方面共同努力下，房地產(chǎn)市場保持了平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢，熱點(diǎn)城市房價過快上漲勢頭得到遏制，市場預(yù)期出現(xiàn)了積極變化。但是有些措施也扭曲了市場供求關(guān)系，導(dǎo)致了市場亂象，使市場調(diào)節(jié)機(jī)制作用無法有效發(fā)揮。如地方政府的限價政策，導(dǎo)致新房與二手房價格倒掛的現(xiàn)象，這種價差讓不少人看到了投機(jī)炒房的機(jī)會，進(jìn)一步增加了供需矛盾，也導(dǎo)致了購房者非理性“搶房”現(xiàn)象和開發(fā)商“雙合同”等違規(guī)行為時有發(fā)生。
在當(dāng)前房地產(chǎn)市場環(huán)境下，前期這些行政措施有必要繼續(xù)堅(jiān)持，但是對于部分市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生一定變化的區(qū)域，也有必要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行政策優(yōu)化。與此同時，房地產(chǎn)長效機(jī)制亟待盡快構(gòu)建和完善，這才是房地產(chǎn)市場長期健康穩(wěn)定的根本法寶。房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立，是在堅(jiān)持“房住不炒”定位，以滿足市民需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主滿足基本保障，綜合運(yùn)用金融、土地、財稅、立法、市場監(jiān)管等手段共同推進(jìn)的。
實(shí)際上，房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立一直在有條不紊地推進(jìn)中，明年的推進(jìn)力度還會更大。在中央經(jīng)濟(jì)工作會議對房地產(chǎn)的表述中，“構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制”被放在第一句，可見中央政府對房地產(chǎn)長效機(jī)制的重視程度。而在住建部部署明年重點(diǎn)工作任務(wù)時，“著力建立和完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制”同樣被放在穩(wěn)定市場的首要工作中，而除了堅(jiān)持“房住不炒”定位，堅(jiān)持因城施策、分類指導(dǎo)，繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，其他重點(diǎn)工作都與長效機(jī)制有關(guān)。
比如，長效機(jī)制最根本的是完善住房制度，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出了“完善住房市場體系和住房保障體系”，住建部進(jìn)一步提出“健全城鎮(zhèn)住房保障體系”并專門提出“補(bǔ)租賃住房短板”；在與住房制度相匹配的金融制度方面，住建部也提出“深化住房公積金制度改革，研究建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)”；財稅制度方面，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“要推進(jìn)財稅體制改革，健全地方稅體系”，這涉及到房地產(chǎn)稅；立法方面，近期全國人大審議《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法(修正案)草案》，這也與土地制度有關(guān)；住建部還提出“盤活存量土地”、“推進(jìn)集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)”，這與土地制度有關(guān)同時也是圍繞完善住房制度展開。
由此可見，房地產(chǎn)長效機(jī)制的框架正在逐步浮出水面，但是因?yàn)檫@是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，完全構(gòu)建需要一個時間過程，所以一些地方為穩(wěn)定市場，行政性措施多了一些。未來，隨著房地產(chǎn)長效機(jī)制的不斷構(gòu)建和完善，那些行政性措施將逐步弱化，畢竟中央經(jīng)濟(jì)工作會議也提出了，改革需要“更多運(yùn)用市場化、法治化手段”。
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