今年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷升級(jí)，過(guò)去兩三年火熱的土地市場(chǎng)開(kāi)始日漸回歸理性。
伴隨著高溢價(jià)、頻拿地的階段逐漸過(guò)去，低溢價(jià)、底價(jià)成交乃至流拍的現(xiàn)象開(kāi)始不斷出現(xiàn)。今年8月，包括福州、武漢、廣州、杭州等地，就有多宗曾經(jīng)被市場(chǎng)看好的地塊遭遇了流拍。
8月30日，福州出讓4宗地塊，宗地總體量達(dá)255.35畝。最終，4宗地塊均在一輪舉牌后成功出讓。8月28日，廣州從化溫泉鎮(zhèn)溫泉村“火界”兩宗地塊進(jìn)行網(wǎng)上競(jìng)拍，但最終以流拍告終。
更早之前的8月13日，廣州市出讓了5宗住宅用地，總出讓面積達(dá)19.38萬(wàn)平方米。其中，一宗地塊以底價(jià)成交，兩宗地塊溢價(jià)均未超過(guò)1%，剩余兩宗地塊溢價(jià)也僅為10%左右。
“我們現(xiàn)在對(duì)土地價(jià)格非常敏感，價(jià)格高的都不會(huì)拿了�！睆V州一家大型開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略發(fā)展部人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，現(xiàn)在在廣州拍地，“都是國(guó)企報(bào)名。”
縱觀二線城市，房?jī)r(jià)最高的廈門，今年7月2日，翔安X2018P01地塊最終成交總價(jià)達(dá)15.98億元，樓面價(jià)21182元每平方米，被海晟奪得。而在兩年前，2016年8月26日，距離上一地塊不遠(yuǎn)處，2016XP06地塊由融創(chuàng)以總價(jià)30.76億元、樓面價(jià)為37512元每平方米競(jìng)得，溢價(jià)率142%。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年1~7月，全國(guó)流拍土地接近800宗。其中一線城市土地流拍共有13宗，創(chuàng)下2012年以來(lái)的新高；二線城市土地流拍一共154宗，同比增長(zhǎng)200%；三四線城市土地流拍合計(jì)達(dá)到629宗，2017年同期為284宗，同比增長(zhǎng)121%。
中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，土地流拍，低溢價(jià)、底價(jià)成交，雖然有部分是土地配建復(fù)雜、地塊非熱門區(qū)域等因素，但更主要的是，在嚴(yán)厲的調(diào)控下，房企資金壓力越來(lái)越大，雖然整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對(duì)非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低。
在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張的格局仍將持續(xù)。據(jù)恒 大研究院數(shù)據(jù)，未來(lái)4年將是房企兌付高峰期。
2018年下半年~2021年是集中兌付期，規(guī)模分別為2.9萬(wàn)億、6.1萬(wàn)億、5.9萬(wàn)億和3.4萬(wàn)億，2022年及以后總計(jì)僅0.9萬(wàn)億。其中，規(guī)模最大的銀行和非銀金融機(jī)構(gòu)貸款在未來(lái)4年將集中到期；公司債于2015~2016年集中發(fā)行，也將從2018年下半年開(kāi)始密集到期。
廣東省統(tǒng)計(jì)局分析，今年上半年廣東房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力加大，資金回流速度延緩，全省延期網(wǎng)簽備案商品房屋達(dá)5萬(wàn)多套。2015~2016年房地產(chǎn)企業(yè)大量發(fā)行的5~7年期債券，2019年以后將集中到期，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)到期兌付壓力將逐漸加大。
張大偉預(yù)計(jì)，隨著樓市的繼續(xù)降溫持續(xù)，在企業(yè)資金鏈緊張的情況下，土地流標(biāo)可能繼續(xù)增加�！艾F(xiàn)在土地價(jià)格是更便宜了，但是因?yàn)橘Y金成本貴了，所以企業(yè)也沒(méi)錢拿地了�！�
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