年初以來(lái)，多個(gè)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策相繼微調(diào)，有觀點(diǎn)開始認(rèn)為這是調(diào)控松綁轉(zhuǎn)向的跡象。但如果仔細(xì)回看本輪調(diào)控的初衷，以及好好領(lǐng)會(huì)十九大和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，當(dāng)前認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控放松明顯屬于誤讀。
確實(shí)，如果單純從調(diào)控力度、調(diào)控效果和對(duì)經(jīng)濟(jì)的當(dāng)期影響看，眼下談?wù)摲潘傻目赡苄运坪醪⒉粸檫^(guò)。有統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至2017年底，全國(guó)共有54個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市15個(gè)，限售的城市48個(gè)，限購(gòu)政策129條，限貸政策169條。可以說(shuō)，2016年三季度以來(lái)這輪房地產(chǎn)調(diào)控空前嚴(yán)厲。從具體實(shí)踐來(lái)看，本輪調(diào)控也已取得了較好成效，體現(xiàn)為房地產(chǎn)銷售量?jī)r(jià)齊落。
數(shù)據(jù)顯示，2016年1月至10月，30個(gè)大中城市房地產(chǎn)銷售面積月均同比增長(zhǎng)30%，到了調(diào)控后的2016年11月至2017年12月，已變?yōu)樵戮认陆?1%；截至2017年12月，70個(gè)大中城市里一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)14個(gè)月回落，二線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)也大體如此。得益于因城施策和棚改貨幣化安置，三四線城市的房地產(chǎn)銷售和價(jià)格跌幅均明顯低于一二線城市。
此外，由于房地產(chǎn)仍是我國(guó)的支柱性行業(yè)，調(diào)控?zé)o疑會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生短期負(fù)面作用，包括拖累地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)消費(fèi)和制約房地產(chǎn)投資等。再考慮到當(dāng)前我國(guó)正著力推動(dòng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和全面加強(qiáng)金融監(jiān)管，我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力顯然大了不少。
一葉可知秋，但同樣可障目。根據(jù)當(dāng)前樓市調(diào)控效果顯現(xiàn)就判斷調(diào)控將很快放松，明顯屬于“念歪了經(jīng)”。
一方面，過(guò)去幾年，我國(guó)房?jī)r(jià)一路飆漲，居民持續(xù)加杠桿且購(gòu)房抵押率不斷上行，一邊是剛需者買不起房，一邊是炒房團(tuán)越來(lái)越多，房地產(chǎn)泡沫事實(shí)上已成為巨大的“灰犀�！�。以商品房銷售額(累計(jì)值)與商品房銷售面積(累計(jì)值)的比值作為房?jī)r(jià)表征來(lái)看，2016年底約為7500元/平方米，調(diào)控后的2017年底小幅升至7900元/平方米，分別為5年前、10年前和15年前的1.5倍、2.3倍和3.6倍。房?jī)r(jià)走高也帶動(dòng)了房地產(chǎn)市值的快速膨脹，過(guò)去12年間，我國(guó)房地產(chǎn)市值增加6.3倍，同期城鎮(zhèn)居民可支配收入僅增加3.5倍。
與此同時(shí)，越來(lái)越貴的房子“綁架”了大部分家庭。數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)居民總資產(chǎn)中房地產(chǎn)占比超過(guò)5成，總負(fù)債中按揭貸款占比超過(guò)6成；2016年底我國(guó)居民部門杠桿率水平為45%，調(diào)控之后不降反升，2017年三季度已超過(guò)50%，分別是5年前和10年前的1.9倍和3.5倍。杠桿率水平快速上升的背后，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是居民可支配收入的漲幅趕不上房?jī)r(jià)。
另一方面，相比以往，本輪調(diào)控主基調(diào)總體思路是因城施策、分類調(diào)控。實(shí)施一年多后，黨的十九大再次明確堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，并提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”；中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議則強(qiáng)調(diào)“要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性”，并指出“完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，實(shí)行差別化調(diào)控”。
從這個(gè)政策思路演化來(lái)看，住建部日前提出的“抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，以及蘭州、南京、合肥等城市出臺(tái)的放松部分非核心區(qū)域限購(gòu)、放松高層次人才限購(gòu)、支持改善性需求住房購(gòu)買等舉措，無(wú)非是在響應(yīng)中央提出的“差別化調(diào)控”和“把握好工作節(jié)奏和力度”，進(jìn)而使調(diào)控更加精準(zhǔn)有效。更進(jìn)一步，考慮到住建部把2018年改造各類棚戶區(qū)目標(biāo)由此前的500萬(wàn)套增至580萬(wàn)套，以及各地陸續(xù)出臺(tái)的租購(gòu)并舉相關(guān)舉措，國(guó)家有意控制房?jī)r(jià)水平、遏制投機(jī)炒房以及著力健全房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的決心并未改變。
謀定而后動(dòng)。“一套房子綁架了一代人”這句話雖夸張演繹但也不無(wú)道理；而“每一次房?jī)r(jià)調(diào)控，都是為了下一次更好地上漲”，也的確是以往調(diào)控留給人們的直觀感受。因此，有關(guān)方面應(yīng)盡可能確保房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性，千方百計(jì)提高政策前瞻性，并著力加強(qiáng)預(yù)期管理。
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